El metro cuadrado se disparó 15% en 2026 y reconfigura la oferta de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires

El metro cuadrado promedio en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un incremento acumulado de 14,9% en apenas siete meses, de acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos porteño. Las estimaciones del sector ubican ese valor en torno a 1.874.364 pesos por metro cuadrado hacia diciembre, en caso de mantenerse la tendencia alcista.

Cuando se incorporan los gastos generales, los honorarios profesionales y las tasas, el costo integral de construir alcanzó los 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio. En lo que va del año, ese costo acumula una suba de 14,61%, mientras que en la comparación interanual el alza llega a 23,37%, según los datos difundidos por la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires.

Unidades más pequeñas, edificios con más servicios

Frente a esa dinámica de precios, los desarrolladores reorientaron su oferta hacia departamentos de uno y dos ambientes dotados de espacios comunes. Gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y áreas de coworking se incorporaron como parte del paquete estándar de los edificios nuevos. La ecuación que predomina en el sector señala que, cuando el metro cuadrado propio se vuelve inaccesible, el metro cuadrado compartido opera como contrapeso.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

• Unidades de 40 m² o menos con acceso a cientos o miles de metros cuadrados de uso común.
• Mayor peso de los monoambientes en los lanzamientos inmobiliarios.
• Incorporación de amenities como gimnasio, terraza, parrilla, SUM y coworking.
• Demanda impulsada por hogares unipersonales, parejas sin hijos y procesos de divorcios.

Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de la desarrollista Spazios, describió el fenómeno como una respuesta directa a la pérdida de poder adquisitivo de los inquilinos y a la reducción del tamaño promedio de los hogares. El empresario aclaró que la tendencia no es privativa del caso argentino, ya que la caída de la natalidad, el crecimiento de los hogares unipersonales y el alza de los divorcios configuran un escenario internacional que favorece el mismo tipo de producto.

Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento, profundizó en el cambio de paradigma que atraviesa el diseño de los proyectos inmobiliarios. La profesional sostuvo que el aumento del valor del metro cuadrado, sumado a las nuevas modalidades de habitar las ciudades y a las modificaciones en la composición de los hogares, impulsa un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo. Damiani describió que, en este esquema, el edificio deja de concebirse como un mero contenedor de unidades para transformarse en una red articulada de espacios, en la que quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora, en la práctica, varios cientos o incluso miles de metros cuadrados adicionales de uso compartido.

El escenario planteado por los desarrolladores deja todavía abiertas varias definiciones en la Ciudad de Buenos Aires. La primera refiere a la evolución del costo integral de construcción durante el segundo semestre, donde las propias estimaciones sectoriales esperan una aceleración. La segunda pasa por el grado en que el nuevo modelo de unidades chicas con amenities logre sostenerse una vez que se estabilicen los precios del metro cuadrado, mientras que la tercera inquietud remite a la capacidad de los compradores de acceder a financiamiento hipotecario en un contexto de costos de construcción todavía en alza.