Palermo desplazó a Núñez y se consolidó como el segundo barrio más caro para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires

Los alquileres de departamentos de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires registraron en septiembre un incremento mensual del 1,31%, el ritmo más moderado observado en lo que va de 2026, de acuerdo con el relevamiento difundido por Zonaprop. La variación interanual acumulada se ubica en 28,7%, un guarismo que se mantiene por debajo de la inflación general del período y que confirma la desaceleración de los ajustes contractuales que se venían sucediendo desde principios de año.

El duelo del segundo puesto

Dentro de ese promedio general, el barrio de Palermo exhibió un comportamiento más dinámico. Sus valores avanzaron 1,48% durante septiembre y empujaron el precio medio de un departamento de dos ambientes hasta los $1.005.424 mensuales. Con esa marca, la comuna logró desplazar a Núñez del segundo lugar del ranking, una posición que durante buena parte del año había sido dominada por el barrio del norte porteño. Núñez, en tanto, se ubicó tercero con un alquiler promedio de $1.003.138, apenas por debajo de su vecino.

La diferencia entre ambos es marginal, de alrededor de dos mil pesos mensuales, lo que vuelve competitiva la disputa por ese escalón del podio. Puerto Madero, mientras tanto, continúa liderando la tabla con holgura: para la misma tipología de dos ambientes, el barrio más exclusivo de la ciudad ofrece un valor medio de $1.268.186, prácticamente el doble de lo que se abona en el extremo más económico del mercado.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

• Puerto Madero: $1.268.186 mensuales para un dos ambientes.
• Palermo: $1.005.424 mensuales, con una suba de 1,48% en septiembre.
• Núñez: $1.003.138 mensuales, relegado al tercer puesto.
• Lugano: $660.673 mensuales, el valor más bajo de la Ciudad.
• Nueva Pompeya y La Boca: por debajo de $731.000 mensuales, en el tramo más económico.

Las claves que sostienen a cada barrio

Para Estivariz, la performance de Palermo responde a una ecuación que excede las características propias de la unidad funcional. La consolidación del polo gastronómico, la proximidad con los Bosques de Palermo, la oferta cultural y la densidad de servicios configuran una propuesta que los inquilinos están dispuestos a pagar por encima de la media. En paralelo, el especialista aclaró que el avance del barrio no implica un retroceso estructural de Núñez: el corredor de Libertador y el desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal continúan traccionando la demanda en esa franja de la ciudad. Bajo esa lectura, las posiciones podrían alternarse en los próximos meses.

Por segmento, el relevamiento difundido por Zonaprop consignó además un valor promedio de $1.214.267 para un departamento de tres ambientes de 70 metros cuadrados durante septiembre, una referencia que permite dimensionar el salto entre tipologías dentro de un mismo barrio. En el extremo más accesible del mercado, Lugano se mantiene como la opción más económica, seguido por Nueva Pompeya y La Boca, dos barrios del sur porteño donde los alquileres de dos ambientes se ubican por debajo de los $731.000 mensuales.

Aun con la desaceleración observada en septiembre, queda por definirse en Buenos Aires si la moderación del ritmo mensual se sostendrá durante el último tramo de 2026 o si el reacomodamiento de Palermo y Núñez obligará a revisar las próximas mediciones. La pulseada por el segundo puesto, según los especialistas, recién comienza.