Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos siguen vigentes y cuáles ya no pesan sobre la operación

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque en los últimos meses se redujo la carga tributaria que recae sobre el vendedor ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros conceptos que también forman parte del presupuesto del comprador. Conocerlos con anticipación permite evitar sorpresas en el momento de la firma.

Comisiones, honorarios y otros costos de la transacción

Cuando interviene una inmobiliaria, la retribución del corredor suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano, cuyo monto depende del precio del inmueble y de la complejidad del trámite. En paralelo, el Impuesto de Sellos se mantiene como un componente relevante del presupuesto: la alícuota general en territorio porteño es del 3,5%, indicó el desarrollador Daniel Tapiola, CEO de Spazios.

Tapiola explicó además que en la Ciudad existe una exención de Sellos para la compra de primera vivienda o vivienda única, con un tope que el desarrollador situó en alrededor de 220.000.000 de pesos. Cuando el valor del inmueble supera ese umbral, el tributo se aplica únicamente sobre el excedente. En la provincia de Buenos Aires, en cambio, la alícuota ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, por lo que la ubicación y el monto de la propiedad modifican de manera sustancial los gastos de la operación.

Qué tributos dejaron de gravar al vendedor ocasional

• Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI): regía para las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018, con una alícuota del 1,5% sobre el precio de venta. Fue eliminado a mediados de 2024. En una operación de 100.000 dólares equivalía a unos 1.500 dólares.
• Impuesto cedular: alcanzaba a los inmuebles adquiridos desde 2018, con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.
• Límite de la exención: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial.

Para el comprador, además del precio y del Sellos, pueden agregarse otros costos cuando la operación se financia con un crédito hipotecario. Entre ellos se cuentan los honorarios por la tasación, los seguros obligatorios asociados al préstamo y los cargos administrativos que perciben las entidades bancarias por el otorgamiento y la gestión del crédito. Estos conceptos, aunque suelen representar un porcentaje menor del valor total, forman parte del desembolso inicial y conviene contemplarlos en el cálculo previo a la firma.

En síntesis, la eliminación del ITI y del impuesto cedular para ventas ocasionales reduce el peso tributario que soportaba el vendedor de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires, pero no convierte a la operación en libre de gastos: comisiones, honorarios del escribano, Impuesto de Sellos y eventuales costos bancarios por la hipoteca continúan integrando el presupuesto. Resta que la Administración Federal de Ingresos Públicos y la administración porteña difundan con mayor precisión los montos de la exención de Sellos por vivienda única y los criterios de aplicación en operaciones simultáneas con más de una propiedad en cartera.