La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se redujo a la mitad en superficie cubierta desde los años treinta

La superficie cubierta mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 102 metros cuadrados en las unidades edificadas durante la década de 1930 a apenas 46 metros cuadrados en aquellas construidas desde 2020, lo que representa una merma del 55 por ciento en casi un siglo, de acuerdo con un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en comercialización.

El informe, que ordena la oferta según el año de construcción de cada unidad, permite describir cómo se compone el stock publicado en el mercado porteño y comparar las características de las distintas generaciones de viviendas. Los autores trabajan con avisos de venta de dos habitaciones como mínimo y ordenan los avisos según la fecha de construcción.

Menos ambientes y cocheras que se ofrecen por separado

La transformación más notoria se observa en la cantidad de ambientes. La mediana pasó de cuatro a dos entre las propiedades de los años treinta y las edificadas en la década de 2020, mientras que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de 20 a 26 metros cuadrados durante todo el período analizado, lo que sugiere que las unidades se achicaron en cantidad de habitaciones y no en tamaño medio por ambiente.

La composición por tamaño acompaña esa dinámica. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los de los años treinta. En paralelo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2 al 9,4 por ciento.

• Recoleta: 90 m² para unidades anteriores a 1980 contra 45 m² en las construidas desde 2010, una baja del 50 por ciento.
• Monserrat: reducción del 41 por ciento.
• Palermo: reducción del 40 por ciento.
• Villa del Parque: baja del 8,5 por ciento.
• Villa Urquiza: caída del 9,6 por ciento.
• Villa Devoto: merma del 6 por ciento.

La cochera dejó de estar incluida en el precio

Otro cambio significativo afecta a las cocheras y a qué incluye el precio publicado. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4 por ciento de los avisos las incorporaba al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento en el mismo tramo.

El trabajo describe una etapa con medianas de superficie cubierta de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, tras la cual la superficie volvió a retroceder desde 2010. Resta definir cómo se actualizarán estos parámetros en próximas mediciones y qué criterios adoptará la Ciudad de Buenos Aires para incorporar el dato de cocheras en los relevimientos oficiales del mercado inmobiliario.